루이의 부동산 

부동산거래시 부동산사기인지 아닌지 확인하자


  부동산사기를 맘먹고하면 장사가 없다는 말이 있다. 하지만 부동산 사기도 상식적으로 생각하면 항상 숨겨진 의도가 보인다. 부동산거래에 있어 오가는 거래금들은 작은 돈이 아님에도 불구하고 의외로 자기 소유의 집이나 부동산이 생긴다는 생각에 들뜨커나 흥분하는 경우가 많아 정작 중요한 본질을 놓치는 경우가 종종 있는 것이다. 

부동산 사기의 유형도 다양하다. 소유권 관련해서 가짜 소유권자에게 지금을 대불하고 소유권을 작성한경우, 또는 수익성도 없는데 너무 높은 가격에 부동산을 매입한 경우, 또는 건물이나 집을 매입했는데 알고보니 물이 안나오거나 벽에 금이 가있는 경우, 혹은 여름에 벽에 물이 새는 경우 등이다.





가격이 너무 저렴하다고 좋아하지 마라


 
가격이 시세에 비해 저렴한 부동산이 나오면 대게 혹하는 경우가 많다. 하지만 너무 가격이 저렴하다면 한번쯤은 의심을 해봐야한다. 가격이 저렴한 만큼 매수자로써는 마음이 갈 수 밖에 없고 다른 매수자가 혹여자 구입할까 빠른 시일내에 계약을 완료하기 일수다. 대부분 이런때 매도자들은 사정이 있어서 급하게 판다고 둘러대는 식으로 말한다. 

하지만 잘 생각해보면 먼가 이상함을 느낄 수 있을 것이다. 부동산에 저당권을 설정하고 은행에서 돈을 빌리는게 나은지 아니면 아주 싼 가격에 부동산을 파는게 나은지 말이다. 절반정도의 가격이나 시세에 비해 너무 저렴한 부동산!! 주의하자!



소유권 이동이 잦은 부동산은 이유가 있다.


부동산의 특성상 일반적으로 소유자들이 오랜시간 보유한다. 특히 토지의 경우는 더욱 그렇다. 토지가격이 매년 올라간다고 하더라도 토지 거래에는 취득세, 등록세, 중개수수료등 부대비용이 들어가기 때문이다.

그런대 토지의 소유권이 단기간에 자주 바뀌고 있다면 부동산이 싼 값에 나왔다고 하더라도 의심해볼 필요가 있다. 현재의 소유자가 진짜 소유자가 아닐 확률도 있고 매물에 문제가 있을수도 있기 때문이다. 참고로 경매나 공매에서도 낙찰이 되지 않고 계속해서 나오는 매물에는 충분히 조사를 하고 뛰어들어야한다. 




부동산의 규모와 소유자의 내력이 맞지 않다?


 부동산은 엄청 고가에 큰 매물이 나와있다. 그런데 매도자의 사회적 경제적 신분이 부동산의 규모와 맞지 않을 정도로 변로라면 한번쯤 의심해봐야 한다. 단지 외모를 말하는게 아니라 그 사람이 살고 있는 집이나 다른 부동산 소유물, 혹은 자동차 등과 같은 그외 소유물을 말함이다. 부동산은 값이 비싸고, 환금성이 낮기 때문에 쉽게 구입하기도 어렵고 자금을 융통하기도 쉽지 않다. 

30억짜리 건물을 내놓으면서 조그만집과 작은 경차를 타고 다닌다면 이상하지 않은가? 검소한 사람일수 있다는 판단은 좋지만 한번쯤 확인해보는것도 나쁘지 않다. 



소유권이전이 없던 부동산의 거래는 조심하자


장기간 아무런 등기 행위가 없던 부동산에 등기가 행해진 경우나 소유권 이전이 없던 매물의 경우 등기부의 소유자가 진정한 소유자인지 확인해야 한다. 부동산 사기꾼들이 남의 부동산을 자기 앞으로 소유권이전 해놓았을 가능성이 있기 때문이다. 시골이나 한적한 땅의 경우 특히 더 조심해야 한다.

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휴일에 하는 거래를 조심하자


휴일에는 공문서 확인이 어렵기 때문에 부동산 사기꾼들은 휴일을 골라서 거래하는 경우가 종종 있다. 대리인이라고 와서 인감증명서를 보여주는 경우 발급번호로 동사무소에 확인해야 하는데 공휴일이라 문을 닫았다면 확인할 수 없는 것이다. 

확실한 잔금지급과 같은 거래의 중요한 날은 잔금 지급과 소유권이전 과련 서류의 교환을 평일에 법무사 사무실 직원의 입회로 하는 것이다.



대리인을 통해서 하는 거래


 대리인이 거래의 일선에 나서는 경우는 특히 더 조심해야 한다. 본인으로부터 구너한을 위임받지 않은 자가 거짓으로 계약에 나설 수 있기 대문에 인감증명과 위임장을 통해 본인으로부터 권한을 위임받았는지 확인해야 한다. 이경우 위와 같이 인감증명서를 행정처에 확인한후에 거래를 하는 것이 안전하다.
 



관리상태가 불안정한 부동산

 
부동산의 관리 상태가 좋지못하고 소유자가 먼 곳에 있는 부동산들이 자주 있다. 부동산의 고가의 상품이기 때문에 대부분의 소유자들은 자신의 부동산에 애착을 가지고 잘 관리하기 나름이다. 부동산을 방치하고 먼 곳에 있는 소유자라면 잘 확인하고 맞는지 조심해볼 필요가 있다.



특별간이순서에 의해 등기된 부동산


부동산등기특별조치법이라는 것이 있다. 이 특별조치법은 매수인이 보증인 두사람만 확보하면 매수인 명의로 소유권 이전이 가능한 법이다. 과거 시골이나 한적한 장소의 부동산과 관련해 주인이 확실하지 않은 논이나 밭 등의 땅을 동네 사람 보증인을 통해 자신의 소유권임을 확실히 정하는데서 나왔다고 할 수 있다. 간이 절차로 할아버지나 시골의 어르신들에게는 유용한 법이지만 부동산 사기꾼들에게는 사기치기 가장 좋은 방법 중에 하나이다.

즉, 정당한 소유자가 아닌자가 거짓으로 보증인 두 사람으 ㄹ확보하여 자기 앞으로 소유권을 이전하는 것이다. 그래서 특별조치법의 간이 절차에 의해서 이루어진 등기는 조심해야 한다. 


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  1. Favicon of http://ceo2002.tistory.com/ BlogIcon 불탄 2011.06.16 08:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아... 이것저것 신경써야 할 게 많군요.
    잘 읽어보았습니다.



 루이의 부동산 

부동산은 사는거만큼 잘파는것도 중요하다


  사람들은 부동산을 사는것에 대해서 많이 신경쓰지만 상대적으로 파는 것에 대해서는 잘 신경쓰지 않는다. 집값이 오르면 파는 것에 대해 자연스럽게 생각하는 것이 대부분일 것이다. 하지만 잘 사는 거만큼이나 부동산을 잘 파는 방법도 있다는 걸 알면 부동산을 팔때 좀 더 유용하게 써먹을 수 있다.

싸게 100원이라도 적게 사려고 노력한다면 팔때 역시 100원이라도 비싸게 팔아야 합당할 것이다.


 

부동산 잘 파는 방법들



 지목 변경하자.
모든 장사의 이치와 투자의 기본 마인드는 싸게 사서 비싸게 팔자이다. 싸게 잘 샀더라도 물건의 값이 오르지 않는다면 그러나 아무 소용이 없다. 그럼 물건의 값이 오르게 하는 방법이 있지 않나 생각해봐야 한다. 토지의 경우에는 지목변경이라는 것이 있다. 토지의 질이 지목에 따라 변경되므로 지목은 토지 가격에 결정적인 요인이 된다. 논을 일구던 자리인지 밭을 하던 자리인지 집이 있던 자리인지 모두 값이 다르게 나오는 것이다. 지목을 변경함으로서 토지의 가치를 높여라. 그러면 비싸게 팔 수 있다.



 토지의 모양을 사각형에 맞춰라
 거의 대부분 토지들은 사각형으로 쓰인다. 집도 사각형 밭도 사각형 논도 사각형 공장도 사각형. 삼각형이나 다각형의 토지는 그 이용율에서 떨어질 수 밖에 없다. 이를 만드는 방법으로는 두개의 토지를 합치는 합필이나 하나의 토지를 나누는 분필을 이용할 수 있다. 너무 큰 땅은 쪼개고 모양이 작고 좁은 땅은 잘 합쳐서 쓰임새있고 좋은 모양의 토지만 만들어도 제곱미터당 더 높은 가격에 팔 수 있다는 것을 명심하자.

 부동산 주위 정보를 조사해라.
부동산을 팔때 부동산 주위의 관련 정보를 조사해 두면 유용하다. 큰 개발이 아니더라도 들어오는 사람과 관련있거나 작은 개발, 편의점, 팬션 등의 정보만 함께 있어도 매수자의 입장에서는 큰 유혹이 될 수도 있다. 

 매수자에게 부동산 용도를 설명하라.
어느 물건이건 말빨은 필수다. 말로 천냥빛을 갚는다는 말이 있듯이 말을 잘함에 따라서 부동산도 더 좋은 가격을 받을 수 있다. 이를테면 매수자에게 부동산의 적절한 사용용도를 제시하는 것이다. 이를테면 온천근처의 땅에 숙박업으로 이용할 수 있는 부동산이라던가 역 근처에 편의점으로 이용할 수 있는 부동산과 같이 적당한 정보를 제공하는 것이다. 또는 어쩔 수 없이 판다거나 여의치 않아서 판다는 등의 뉘앙스는 매수자로 하여금 적은 금액에 잘 산다는 심리를 줄 수 있다.


 이자율과 부동산은 사이가 나쁘다.
일반적으로 부동산의 수요가 가장 높을때는 다른 이유가 없는한 이자율이 가장 낮을때이다. 이자율이 적으면 대출에 대한 부담금이 적어 부동산에 대한 구입심리가 살아나고 반대가 되면 대출에 대한 부담으로 줄어든다는 것이다. 이자율이 가장 낮아서 바닥을 치고 오를 시기에 부동산 가격이 최고가 될 확률이 높으므로 이때 팔자.

 필요한 사람에게 팔아라.
부동산은 팔려고 내놓는다고 해도 바로 팔리지 않는다. 이런 부동산의 환금성 문제는 부동산 투자자들이 겪는 단점이라고 할 수 있다. 그래서인지 매수자가 나타나면 그 시기만큼은 매도자의 본 심리는 언능 팔고 싶다는 것이 대부분일 것이다. 중요한건 토지에는 가격이 없다. 똑같은 땅을 두고서도 사람마다 매수 희망 가격이 달라질 수 있다. 필요한 사람은 시가보다 높은 가격에 사기도 한다는 점을 잊지말자.

 욕심을 버려라.
서투른 매도자들은 욕심을 부려 더 높은 값에 팔려고 시도하기도 하나 적절한 시기와 적당한 타이밍의 매도자를 놓치면 대부분 후회하기 마련이다. 어느정도 목표한 금액에 이른다면 욕심을 버리고 매도하는 것이 남는 장사다.


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  1. Favicon of http://hansik07.tistory.com BlogIcon Hansik's Drink 2011.06.14 02:04 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    지금은 크게 부동산을 매매할수 있지않지만
    알아두면 정말 좋은정보네요 ^^
    나중을 위해서라도 ㅎㅎ

  2. Favicon of http://prettyzizibe.tistory.com BlogIcon 플티~ 2011.06.14 02:42 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은정보네요.
    코딱지만한 부동산 하나 있는거
    애물단지인데..
    루이님 정보 감사합니다.
    좋은꿈 꾸세요~~^_^

    • Favicon of http://flysix.tistory.com BlogIcon Mr. Louis 2011.06.14 06:41 신고  댓글주소  수정/삭제

      플티님 굿모닝!!
      저도 물려받은 작은 부동산인지라
      있어도 어떻게 하지 못하네여ㅎㅎ
      감사해여 좋은하루 시작하세여 플티님^^



 루이의 부동산 

[부동산매매계약서] 쉬운 부동산매매계약서 보는법과 작성요령


벌써 부동산에 대한 3번째 시간인가여 4번째 시간인가여!? 암튼 오늘은
부동산매매계약서 보는법과 작성요령에 대해서 알아볼까여

 부동산 매매 계약서에는 통산적으로 다음과 같은 사항이 기재 되여.
 매도인과 매수인의 인적사항
 부동산 소재지, 지번 미 ㅊ지목 부동산의 종류와 계약 대상 면적
 계약일 그리고 계약금 중도금 잔금 액수와 지불시기 등 지급에 관한 사항
 부동산의 인도시기
 기타 분쟁 발생 소지 및 책임사항 & 특약사항






 부동산의 표시사항에는 소재지 토지의 지목과 면적, 건물의 구조와 층수 그리고 용도의 면적이 나와 있어여, 토지의 경우에는 소재지, 지목, 면적, 건물의 구조와 층수 면적 등을 기재하는대 토지대장 건축물대장 등기부등본을 보고 거기에 나와 있는대로 적으면 되여. 

 계약내용에는 거래금액에 관한 사항을 기재하는 총 거래금과 계약금, 중도금, 잔금을 지불시기와 함께 적으면 되여. 물론 정확한 날짜를 정해서 약속을 잘 지키는 사람인지 아닌지 보는것도 좋겠저?

 계약금 :  통상매매의 10%로 정하고 일방적으로 해지할 수 있는 시기. 
 중도금 : 통상매매의 60~70%로 채권단계, 이행착수단계로써 일방적으로 해지할 수 없는 시기.
 잔금 : 통상매매의 20~30%로 물건관계, 동시이행단계로써 역시 일방적으로 해지할 수 없는 시기.


 소유권 이전에 관한 내용은 매수인은 잔금 지급과 매도인의 소유권 이전등기에 관한 서류 교부는 동시에 이루어지는 것이 상호에게 이로우며 이를 계약할때 계약서에 분명하게 기재하세여. 내가 바쁘네 어쩌네 하면서 이전등기를 미루고 괜히 믿네 안 믿네 하다가 나중에 피보지 마시구여.

 부동산 매매계약서에 특별한 사정이 없는 한 어떤 제한이나 부담이 없는한 완전한 이전등기를 요구할 권리가 있어여

뉴스뱅크F 서비스가 종료되었습니다

 
 매도인은 위 부동산에 설정된 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권의 행사를 제한하는 제한물권이나 조세공과 부담금의 미냅액 잔금 수수일까지 제거하여 완전한 소유권을 이전해야 할 필요가 있어여. 매수인은 이를 등기부등본등으로 수시로 확인해야해여.

 거래 당사자의 인적사항을 기재할때는 반드시 본인이 서명날인하는게 좋구여. 대리인이 계약할경우에는 본인의 위임장과 인감증명서를 확인해보세여. 매도인 확인때도 필요하겠지만 인감증명서 같은 경우에는 발급번호를 확인해서 뒤에가서 동사무소에 맞는지 전화로 한번 확인해보시구여. 

 특약사항을 적을때는 부동산의 소유권이 이전되기 전에 부동산의 훼손, 매도인의 책임문서에 대해서 기재하고 싱크대, 조명기구, 토지나 건물, 매매계약이후 잔금 지급일 사이에 매도인이 해당 부동산을 제 삼자에게 이중매매하거나 저당권을 설정하는 일을 금한다는 문구를 적고 이를 어길경우 책임에 대해 기재해 두면 좋아여. 



  혹시나~ 혹시나 하는 마음에 그런 분을 만나지 않으면 좋지만 나쁜분들을 확인하기 위해 거래 상대방이 부동산의 실소유자인지 주민등록증과 부동산 등기부등본을 대조해보고 가능하다면 재산세 납부 영수증도 요구할 수 있으면 해보세여. 
임감증명서같은 경우에는 동사무소 전화해서 발급번호 물어보시구여.

음~~ 간단한 매매 계약서이지만 글로 쓰니 이것저것 생각하게 되네여. 계약은 신중히 도장은 더 신중히~ 힘들게 번 돈으로 사는 부동산이니 만큼 계약잘하시고 기분좋은 하루되세여! 



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  1. Favicon of http://taebagi.tistory.com BlogIcon 때바기 2011.06.05 11:10 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오호...좋은 정보군요...^^ 정독하고 갑니다. 감사요~~~~

    • Favicon of http://flysix.tistory.com BlogIcon Mr. Louis 2011.06.05 16:40 신고  댓글주소  수정/삭제

      때바기님 하이!
      그냥저냥 쓰고 있는데 글 솜씨가 없어서
      고민에 빠졌네여~ 아뭏튼 댓글 감사드려여:)
      좋은주말저녁 되세여~ㅎㅎ



 루이의 부동산 

[부동산 매매 서류] 부동산, 집살대 필요한 서류들



  안녕하세요! 
오늘부터 부동산 정보들을 조금씩 올려볼까 해여. 
기본부터 시작해야 한다고 생각해서 일단 부동산 매매관련 서류 글부터 시작해볼까 합니다. 

 부동산 매입시 검토해야 할 서류들은?

등기부등본은 기본이겠저? 다음으로 토지이용계획확인원, 건축물대장, 토지대장 혹은 임야대장 그리고 개별공시지가확인원 등이 있겠네여. 
일반적으로는 아파트나 주택 매입시에는 등기부등본만을 제대로 확인해도 큰 탈은 없다고 하네여. 등기부 등본은 동사무소가서 주로 떼지만 인터넷을 사용하시는 분이라면 인터넷 대법원 등기소에서 간편하게 등기부 등본을 뗄수 있어여.

인터넷 대법원 등기소

 인터넷 대법원 등기소의 좋은점은
      밖에 나가지 않고 집에서 손쉽게 등기부 등본을 떼볼 수 있다는 것.
      주소로 손쉽게 찾을 수 있다는 것
      주소뿐만 아니라 지도에서 지역을 클릭해서 등기부 등본을 볼 수 있다는 것.

참고로 열람료는 500원정도였던거 같은데 비싸지 않아여. 핸드폰으로 결제하시면 편한대 열람시간이 하루 정도로 정해저 있는 걸로 알고 있어여. 인터넷 등기소에 관해서는 이 다음글에 올리기로 하구 이어서 나갈게여. 

혹시나 재개발 또는 재건축용 주택이나 토지등을 매입할 때에는 반드시 부동산 관련 서류를 종합적으로 검토해서 토지 소유자는 누구이고, 부동산 대출은 얼마나 있는지, 부동산 관련 이력은 어떻게 되는지, 용도 지역은 어디인지 등을 확인해 봐야 불미스러운 일로 머리싸매는 일이 없을 꺼에여. 


서류들을 볼까여?



 등기부등본

등기부 등본은 크게 세 분류로 나눠서 봐여.

    표제부 : 토지나 건축물의 면적을 나타내여
    “갑”구 : 소유권에 관한 이력을 나타내여
    “을”구 : 소유권 이외의 권리로 저당권이나 전세권, 지상권 등을 나타내여





 건축물대장

건축물 대장에는 건축허가나 준공일자, 건폐율, 용적률, 층별 용도 및 면적, 소유자, 주차대수 등이 나타나여.

건축물대장 및 등초본 열람 하는 사이트

여기도 300원~500원 정도로 보실 수 있고 건축물 신청예시 한번 보시고 참고하셔서 신청하면 하면 될꺼에여. 총 3시간정도 처리시간이 있다는대 사이트에서 신청관련 정보들을 확인해보세여.






 토지 이용계획 확인원

부동산 개발을 하거나 토지를 매입할때 보면 좋은데여. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이나 타법령에 따른 용도 지역, 지구가 나타나 있기 때문에 땅값이 오를지 내릴지 어떻게 주위와 관련해서 발전될지 등을 확인해 볼 수 있겠네여.

토지이용계획 확인원 사이트

신청예시 한번 보시구여. 처리기간은 1일 정도 걸린다네여. 



 토지대장 또는 임야대장

토지 소유자와 면적, 분할, 합병 등 토지의 지난 내력을 알 수 있어여.

토지대장 사이트



 지적도 또는 임야도

대상 부동산의 주소지 마지막 번지 앞에 산이 있는 경우에는 임야도를 보면 되고, 번지 앞에 산이 없는 경우에는 지적도를 보시면 되여. 

지적도는 인터넷 법원 등기소 사이트에서 열람하실 수 있어여.



 개별공시지가확인원

개별 토지의 단위면적당(m^2)당 가격을 말해여.

국토해양부에서 매년 1월 1일 표준공시지가를 내놓으면 시장, 군수, 구청장이 개별 공시지가를 산정해서 5월 말쯤 가격을 발표하는데 감정평가사의 검증 등을 거쳐 양도소득세, 증여세, 상속세, 종합부동산세, 재산세, 취득세, 등록세 등의 부과 기준이 되니 토지 자산의 가치를 비교 유추해 보는대 도움이 될꺼에여

이건 인터넷에서 처보면 금방 확인할 수 있을꺼에여. 


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