루이의 부동산 

[부동산] 세입자들을 위한 주택임대차보호법에 대해 아시나여?


 한참 전월세 대란이다 머다 부동산시장의 요동이 마를날이 없네여.
집을 보유한 분이 계시면 집을 보유하려고 준비하시는 분들도 있겠저. 수많은 분들이 전월세로 살면서 부르는게 값이요 높이는게 전세값 월세값이란 이야기가 있습니다. 더러워서 내가 집을 사든지 해야지 하지만 아직은 실상 준비가 안되고 속망 상하시는 분들이 많은데여.

이런 분들이 혹시나 부동산 법에 대해 잘 몰라서 또 피해를 받는 분들이 있을지 몰라 혹시나 알고 있더라도 제가 공부하는 차원에서 서술해볼까해여. 강자를 위한 세상이지만 약자를 위한 법이라는게 때론 알아야 도움을 받을 수 있답니다. 

주택임대차보호법에 대해서 머 대충 아시거나 왠만큼 주위에서 듣는 분들도 있겠지만 의외로 잘 모르시는 분들도 많더라구여





 미등기 건축물은 보호받을 수 없다?
주택임대차보호법은 일단 주거용 건축물로 되어 있으면 모두 해당된다고 해여. 물론 미등기 건물의 임대차에도 적용될 수 있구여. 주거용 오피스텔또한 마찬가지 입니다. 

 이사왔는데 집이 소유자가 바뀐걸 모르고 솎았다면 쫓겨나야 하나여? 
집이 경매로 넘어가든 공매로 넘어가든 가등기 등 소유권의 문제가 발생해서 소송이 걸렸을때 세입자들은 당황스러워여. 알고 있었다면 몰라도 모르고 있었는데 이사왔더니 덜컥 법원으로 집이 넘어갔다면 어디서 살아야 할까여 아니 그전에 돈을 받을 수 있을까여? 머 대답부터 드리자면 상황에 따라 달라여


중요한것은 세입자 되시는 분들은 계약체결하자 마자 빨리 동사무소에서 전입신고를 하시고 이사오셔서 사셔야 한다는 겁니다.  이렇게 되면 “대항력”이라고 세입자들을 위한 임대차보호법이 발동될수 있다는 겁니다. 집주인이 바뀌거나 집이 법원에 넘어가도 계속 살수있는 권리를 보장받는 거저.

    대항력 : 제3자에 대한 임대차 존속을 주장할 수 있는 권리가 생기는 건데여. 이런 대항력이 저당권 등의 말소 기준일보다 빨라야 해여(전입신고와 주택에서 직접 살기 시작한 다음날 0시를 기점으로 대항력 발생)


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이사왔는데 집이 경매나 공매에 넘어갔다면 보상은 어떻게 해여? :(
 위에 처럼 대항력이 생겼다면 경매에서 집이 팔리고 난 금액에서 법원으로부터 우선하여 보증금을 변제받을 수 있어여. 원래는 후순위이지만 대항력때문에 생기는 것으로 용어로는 “우선변제권”이라고도 불러여. 중요한것은 대항력이겠저.

 진짜 소액세입자인데.. 돈 못받고 그냥 당하는거 아냐?
대학생들이나 사회초년생들 같은 경우엔 돈이 없으니 적은 소액 세입자로 들어가는 경우가 많은대 전세금액이 적은 일정 기준 금액 이하의 소액 보증금 세입자는 법원에 집이 넘어갈경우 가장 먼저 어느 정도 보증금을 받을 수 있어여.

     물론 몇가지 조건이 필요해여. 수도권과밀지역은 6000만원 이하, 광역시는 5000만원 이하, 기타 지역은 4000만원 이하에서  소액 세입자에게 수도권 과밀지역이 2000만원 광역시가 1700만원 기타지역이 1400만원을 우선 변제해주는거저. 물론 대항력을 갖추고 법원에 배당요구 종기일까지 배당요구 하셔야지 그냥 있으면 안됩니다~

 
 임대차 보호기간은 2년

임대인과 임차인이 합의하에 계약 기간을 1년으로 정하고 있더라도 임대인은 2년을 주장할 수 있고 임차인은 1년을 주장할 수 있어서 사실 좀 말이 있는 부분이네여. 어쨓거나 임대차 기간이 끝난 경우에도 보증금을 돌려받을떄까지 임대관계가 지속된다는 점은 알아두세여


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 아~ 우리집 주인은 집세를 왜 자꾸 올리는거야!!
법적으로는 임대료 인상률이 연 5%이하이며 계약이나 증액이 있은후 1년 이내에는 인상할 수 없어여. 하지만 계약이 끝나거나 주인이 바뀌는 경우 요새같은 경우엔 엄청 올려들 받고 있저 : (

 전세로 살던집을 주인이 월세로 계약하자는대..
가끔보면 전세로 계약을 맺고 있던집을 주인이 월세로 전환하자고 하는 경우가 있어여.
이때 알아두셔야 할게 전환율이에여. 전환율은 보증금을 원세로 전환하는것인데여. 법에서는 전환율 상한을 현재 14%로 두고 있어여. 물론 실제론 9~12%정도 머 각각 다르다고 하는대 이부분 실거래는 동네 부동산에 은근슬쩍 물어보시는 센스를 발휘해도 좋겠네여. 예를 들어 1억짜리 집이었던 것을 5천만원을 보증금으로 받고 나머진 월세로 돌린다고 치면 5000 x 12%(전환율이 12%라고 치면) 을 12개월로 나누면 월세는 50만원이군여..


부동산 매매 하려는 분은 
부동산1번지 : 부동산 매매 홈페이지로 매물 확인 및 매물 등록시 큰 시장이라 유용 

부동산 경매, 공매하려는 분은 
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 이것을 반대로 쳐서 혹시나 경매나 공매로 부동산을 구매하시려는 분이 있다면 세입자가 있는지 확인하는게 좋아여. 어쨓든 부동산을 구매하시려는 분이든 세입자가 되려는 분이든 등기부등본을 잘 분석해 보고 계약하세여.

Upper Lake in New York Central Park
Upper Lake in New York Central Park by Werner Kunz 저작자 표시비영리동일조건 변경허락


 posted by Louis의 사람사는세상 


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